[法律解读] 《凯发k8国际官网市物业管理暂行办法》政策解读 [复制链接]

发表于 2020-6-11 14:27 | 显示全部楼层
为了贯彻落实《物业管理条例》《广东省物业管理条例》,明确我市物业管理参与人及主管部门各项权利(力)义务,促进我市物业管理活动健康发展,凯发k8国际官网市人民政府颁布《凯发k8国际官网市物业管理暂行办法》(以下简称《办法》)。现就《办法》有关内容解读如下:
一、文件制定背景说明
(一)制定《办法》的必要性
物业管理工作涉及人民群众的切身利益,是当前社会普遍关注的热点问题,也是城市建设和管理中的难点问题。随着近年来房地产行业的迅速发展,与之相关的物业管理纠纷问题日益凸显,投诉量逐渐增多,物业管理纠纷呈现诉求主体多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。经梳理分析,目前在物业管理领域出现的问题带有一定普遍性,群众意见多,社会反响大,直接影响居民群众的安居乐业和基层的和谐稳定。而现行的物业管理法律法规较为宏观笼统,难以解决目前我市物业管理出现的新情况、新问题。
根据有关法律法规,总结我市物业管理工作的实践经验,制定本市物业管理的规范性文件,对物业管理活动和物业管理相关主体间的法律关系作出调整规范,对提高居民生活质量,改善政府服务水平,维持基层社会稳定具有重要意义。
(二)《办法》拟解决的主要问题
依据座谈、调研、相关投诉以及物业管理专项整治工作情况,《办法》拟解决的主要问题是:在准确界定物业管理活动的基础上,明晰业主和物业服务企业之间的关系、界定政府各部门在物业管理中的职责、构建物业管理纠纷调处机制。
二、法律法规政策依据
(一)法律法规、司法解释
《中华人民共和国物权法》《中共中央  国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等。
(二)地方性法规
《广东省物业管理条例》。
(三)部门规章、上级规范性文件、政策性文件
《业主大会和业主委员会指导规则》《物业承接查验办法》《物业服务收费管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》和《中共广东省委、广东省人民政府关于加强和完善城乡社区治理的实施意见》等。
(四)参考规定
《广州市物业管理暂行办法》《深圳经济特区物业管理条例》《南京市住宅物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》《北京市物业管理办法》《珠海经济特区物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《武汉市物业管理条例》《江苏省物业管理条例》和浙江省司法厅、浙江省住房和城乡建设厅《关于加强人民调解化解物业管理纠纷的指导意见》等。
三、主要内容说明
《办法》制定的基本思路:对《广东省物业管理条例》规定较原则的进行细化;条例没有规定的以及条例实施以来出现的问题,根据本市实际情况,借鉴国内成功改革经验,进行规范。
《办法》制度设计的主旨和核心:根据物业管理各方权利义务关系来规范物业管理活动的各个环节。因此物业服务与管理各方关系的准确界定是制度设计的基础,必须准确理解核心概念“物业管理”。
物业管理的权利来源是建筑物区分所有权,物业管理的主体是业主,而非物业服务企业或其他任何人。物业管理的方式包括了业主自主管理和委托管理两种方式。
相对于业主的“物业管理”,物业服务企业所从事的工作为“物业服务”,这是基于物业服务合同的专业性服务提供行为,“服务”的核心,在于一方当事人劳务的付出及另一方当事人报酬的支付。
物业管理与物业服务,虽然只有一词之差,但却是两种根本不同的法律关系。“物业管理”关系的主体是全体业主,其性质是民法上的一种物权关系。业主基于建筑物区分所有权中的成员权,具有了对物及对人管理权,行使此类权利组织上的依靠是业主自治组织———业主大会和业主委员会,制度上的依靠是小区的自治“宪法”———管理规约。以上行使权利的行为才是真正意义上的“物业管理”。“物业服务”关系的主体是业主和物业服务企业,其性质是民法上债法中的一种合同关系。物业服务企业依据物业服务合同向业主提供专业服务,核心内容是保障小区的清洁、安全、绿化和设施正常运转,以上服务并不涉及对共有部分的支配、收益和处分,而是一种纯粹劳务提供行为。因此,物业服务企业的重心,在于“服务”,而不在于“管理”。
(一)《办法》的体系说明
《办法》共七章六十一条,采用总分结构的规范体系。第一章为总则,其与各章为分则。第二章“业主自治”是物业服务与管理的起点和关键,第三章“物业服务与管理”规范物业服务合同和服务企业,第四章“物业使用与维护”规范业主的行为,第五章“政府服务与监管”界定市、县(市、区)主管部门和乡镇人民政府(街道办事处)以及相关主管部门的职责,第六章“物业管理纠纷调处”构建了处理物业管理纠纷的人民调解、行政调解和司法调解的联动机制。第七章附则。
(二)主要内容概述及所要解决的主要问题
1. 促进业主大会成立和运转
小区善治的核心是业主的“自组织”问题,在政府和单位从住宅小区这一城市基层领域退出后,业主组织逐渐成长为城市基层管理和建设的重要力量,对业主组织的合理安排是实现业主自治和社会有效管理的前提。该制度的设计可以说是一项系统工程,从《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》,到《广东省物业管理条例》等法律法规、规章等均有相应规范。
针对目前我市小区业主自治组织成立比例低、成立困难的实际,《办法》着重于业主自治组织的筹备启动,规定了业主大会成立的双启动机制和乡镇(街道)在业主大会筹备工作中的职责,促使业主大会成立。
另外,针对业主决议行为达成困难的现状,借鉴其它地方的创新经验,规定了业主小组和多形式的业主表决方式,引导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中选择约定。
2. 规范物业服务合同关系
“物业服务与管理”一章的主旨和制度设计的核心,是规范业主与物业服务企业的合同关系。由于建管分离的要求,其必然结果是前期物业管理的特殊性消弭。因此《办法》不对前期物业管理作专章规定,而是与业主选聘的物业服务企业进行的物业服务同样对待,均规定在这一章,这一章主要解决两方面问题:
一是希望能够根据物业的移转和权利义务关系的变动来界定物业管理活动的各个环节,把物业项目尽快、正常、规范地交接给相应主体,保障业主成为物业管理的主导力量。
其中规定了建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业,鼓励业主通过物业管理招标投标平台选聘物业服务企业;物业承接查验资料的保存和移交;物业服务企业的续聘或退出、物业服务企业退出时财物和资料的移交要求,以及拒绝退出情况下的处理,物业服务企业退出后的空档期物业管理等。
二是针对物业服务中的突出问题,重点规定了装修管理、停车管理、消防管理、资金管理、公共收益管理,以及水电费代收等问题。
3. 加强物业使用的管理
《办法》明确了利用物业管理区域共有部分进行经营活动的,由业主共同决定,经营所得收益归全体业主共有,存入业主共有资金账户或共管帐户。《办法》 还明确了物业管理区域依法配建的人防工程用作停车位的,应开放使用并保持人防功能,并按照“谁受益, 谁负责” 原则确定维修责任的主体。
4. 明确政府职责分工
根据最新机构改革的情况,结合实际或未来发展趋势,理顺目前我市政府各部门、属地在物业管理中的职能关系,明确各部门的工作职责,避免多头管理导致当前很多事情在现行法规上要求各部门或属地一起做最后谁都不做的情况,加强属地(乡镇人民政府、街道办事处)在物业管理工作中所起的作用,设专章构建了物业管理活动市、县(市、区)、乡镇(街道)三级服务与监管体系。
5. 创新物业管理纠纷调处机制
物业管理纠纷问题同质化程度较高,案件较多批量起诉案件,诉讼标的额较小,多涉及群体性利益,一审结案服判率高,以调解和撤诉为主,且基本集中在基层法院,基层法院承担了主要的纠纷解决任务。
《中共中央  国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》(以下简称“意见”)指出:完善矛盾纠纷调处机制,健全城乡社区人民调解组织网络,引导人民调解员、基层法律服务工作者、农村土地承包仲裁员、社会工作者、心理咨询师等专业队伍,在物业管理纠纷、农村土地承包经营纠纷、家事纠纷、邻里纠纷调解和信访化解等领域发挥积极作用。
《办法》构建了物业管理纠纷调处机制,包括规定物业管理纠纷调处组织设置和调解程序制度,物业管理纠纷调解与行政调解、诉讼调解的衔接等,构建人民调解、行政调解、司法调解相互联动、相互衔接的物业管理纠纷调解工作模式,强化多元化解,构建和谐关系。
四、其他需要说明的问题
由于《办法》是政府规范性文件,因此:
(一)《办法》不设“法律责任”专章
地方政府规范性文件没有法律责任设定权限,《广东省物业管理条例》第七章“法律责任”部分对物业管理领域违法行为样态及其法律责任规定得非常具体,也没有授权规定条款,因此不存在细化规定的空间,重复上位法的规定也无必要,因此《办法》不设置“法律责任”专章。
(二)配套规定问题
受规范性文件效力等级限制,本市现有的有关住宅专项维修资金管理、物业收费管理、电动车消防安全管理、前期物业管理招标投标管理等政府规章、规范性文件和部门规范性文件继续有效,《办法》对上述内容不另做规定。
(三)引入党建规范物业管理活动
依据《中共中央  国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》,《办法》第四条规定了乡镇(街道)党组织对物业管理活动的指导监督,第六条规定了行业协会要加强对物业服务企业党建工作的指导,确保党的路线方针政策在城乡社区全面贯彻落实,从而实现党领导下的政府治理和社会调节、居民自治的良性互动。

                                                                                凯发k8国际官网市住房和城乡建设局
                                                                                          2020年6月1日
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